Controvérsia entre a fiança concedida em contrato de locação residencial e locação comercial

Controvérsia entre a fiança concedida em contrato de locação residencial e locação comercial. Cuidados que o fiador deve observar.

A Lei 8.009/90 instituiu e disciplinou a impenhorabilidade do bem de família, o qual passou a ser entendido como o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar como sendo impenhorável, não respondendo por qualquer tipo de dívida, seja civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas em lei.

A impenhorabilidade do bem de família abrange a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

No entanto, poderão ser penhorados, posto que são excluídos da regra de impenhorabilidade, os veículos de transporte, as obras de arte e os adornos suntuosos.

Observação importante a ser feita é que, caso o imóvel de família do fiador esteja locado (o que é possível), a impenhorabilidade abrangerá os bens móveis quitados que guarneçam a casa e que sejam de propriedade do locatário.

No entanto, a lei supracitada, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, dispõe expressamente as hipóteses que excepcionam a regra de impenhorabilidade do bem de família, ou seja, as hipóteses que autorizam a penhora do bem de família. Uma dessas hipótese é quando decorrer de fiança concedida em contrato de locação.

Quando a fiança for dada para garantir obrigação de locação residencial, não há dúvidas de que o bem de família do fiador poderá ser alvo de penhora por disposição legal (entendimento pacificado pela súmula 549, STJ).

Mas quando se trata de fiança para garantir obrigação de locação comercial, há entendimentos divergentes em tribunais de todo o país, inclusive na corte superior (STJ).

Para uns, a lei não faz distinção entre o tipo de locação, razão pela qual se admite a penhora do bem de família do fiador, seja na locação residencial ou na comercial.

Para outros, em sendo a locação comercial, haveria ofensa ao direito da moradia, da dignidade da pessoa humana e à proteção da família, todos previstos e garantidos pela Constituição.

Para quem defende a última tese, permitir a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação comercial, implica em colocar o fiador em situação mais gravosa que a do locatário. A restrição do direito à moradia do fiador em razão do contrato de locação comercial não se justifica sequer pelo princípio da isonomia, pois o imóvel bem de família do locatário também poderia estar sujeito à penhora além de existirem outros meios aptos a garantir o contrato.

Ao decidir pela penhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação residencial, observa-se que são direitos iguais: direito fundamental à moradia. Ao passo que, ao decidir pela penhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação comercial, tem-se direitos diferentes e conflitantes: de um lado o direito fundamental à moradia do fiador e de outro a iniciativa privada das partes contratantes.

O STF reconheceu o tema como sendo de repercussão geral, uma vez que ultrapassa o interesse das partes. Espera-se que em breve seja julgado em última instância, de modo a uniformizar os julgamentos pelo país e, consequentemente, proporcionar maior segurança jurídica. Vamos acompanhar.

(Referências: RE 605.709; Tema 708 STJ, súmula 549 STJ)